Plongeons nous aujourd'hui dans les secrets d'un investissement réussi : notre nouvel article sur Respire Immobilier vous révèle comment évaluer la rentabilité de votre bien immobilier.
Les déclarations de rendements attractifs pullulent dans les annonces immobilières ainsi que sur les réseaux sociaux, provenant d'investisseurs et autres acteurs du domaine. Des chiffres IMPRESSIONNANTS sont souvent avancés, comme une rentabilité de 25% pour un investissement de 200 000€. Toutefois, la difficulté à dénicher des opportunités similaires peut susciter des interrogations telles que "Est-ce le fruit du hasard?" ou "Ont-ils bénéficié d’un réseau Off-market ?
En réalité, bon nombre de ces données sont altérées ou exagérées. La principale complexité réside dans la disparité des modes de communication. Une rentabilité brute annoncée à 18% peut se réduire à seulement 5% après imposition, une nuance cruciale à comprendre pour éviter des déceptions lors d'investissements immobiliers.
PRÉSENTATION DES DIFFÉRENTES RENTABILITÉS
Afin d'analyser les performances financières, examinons deux exemples pour comparer différents pourcentages de rentabilité :
Monsieur A a acquis un appartement pour 90 000 €, frais de notaire compris. Il n'a effectué aucun travaux et le loue à 800 € par mois. Ses charges fixes annuelles déductibles s'élèvent à 5 000 €, et il paie 1 000 € d'impôts et prélèvements sociaux.
Monsieur B a acheté un appartement pour 70 000 €, frais de notaire inclus, et a investi 30 000 € dans des travaux. Il loue également son bien à 800 € par mois, avec des charges fixes annuelles déductibles de 4 000 €. En raison des travaux, il est exempté d'impôts et prélèvements sociaux pendant plusieurs années.
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Rentabilité Locative Brute :
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La rentabilité locative brute représente le rendement annuel brut d'un bien avant déduction des charges et impôts. C'est un pourcentage obtenu en divisant le loyer annuel par le coût total d'achat du logement, multiplié par 100.
Pour Monsieur A, la rentabilité locative brute est de :
100 × (12 × 800) / 90000 = 10.67%
Pour Monsieur B, la rentabilité locative brute est de :
100 × (12 × 800) / (70000 + 30000) = 8.57%
Malgré une rentabilité brute plus élevée pour Monsieur A, cela ne garantit pas nécessairement un meilleur investissement, car d'autres facteurs doivent être pris en compte.
Poursuivons avec la rentabilité Locative Nette pour en savoir plus.
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Rentabilité Locative Nette :
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La rentabilité locative nette représente le rendement annuel net hors impôts et prélèvements sociaux. C'est un pourcentage obtenu en divisant le loyer annuel moins les charges annuelles par le coût total d'achat du logement, multiplié par 100. Ces charges peuvent par exemple être les charges de copropriété, la taxe foncière, les assurances… :
Pour Monsieur A, la rentabilité locative nette est de :
100 × (12 × 800 − 5000) / 90000 = 6.22%
Pour Monsieur B, la rentabilité locative nette est de :
100 × (12 × 800 − 4000) / (70000 + 30000) = 7.14%.
La rentabilité nette prend en compte les charges, offrant une perspective plus précise pour évaluer les investissements.
Continuons enfin avec ce que nous attendons tous la rentabilité Locative Nette-Nette.
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Rentabilité Locative Nette-Nette :
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La rentabilité locative nette-nette représente le rendement annuel net en ayant retiré toutes les charges, y compris impôts et prélèvements sociaux. C'est un pourcentage obtenu en divisant le loyer annuel moins toutes les charges annuelles par le coût total d'achat du logement, multiplié par 100.
Pour Monsieur A, la rentabilité locative nette-nette est de :
100 × (12 × 800 − 5000 − 1000) / 90000 = 5.56%
Pour Monsieur B, la rentabilité locative nette-nette est de :
100 × (12 × 800 − 4000 −0) / (70000 + 30000) = 7.14%
Vous avez compris !
Cette dernière mesure est cruciale pour une comparaison plus approfondie, mettant en lumière l'impact réel des différentes charges sur le rendement. L'analyse de ces indicateurs permet de prendre des décisions éclairées dans le domaine de l'investissement immobilier.
Il est possible d'obtenir un rendement locatif brut de 18%, tandis que le rendement net réel pourrait se limiter à 6%. Cela illustre l'importance de ne pas se baser uniquement sur les données fournies par autrui, mais plutôt de procéder à ses propres évaluations !
De plus, le rendement ne doit pas être le seul critère de décision dans le cadre d'un investissement. Par exemple, un rendement net de 3% dans une métropole comme Paris diffère grandement d'un rendement de 10% dans une région moins prisée. La plus value potentielle lors de la revente variera significativement.
Des critères tels que l'emplacement, le coût par mètre carré, le rendement attendu, les objectifs personnels, et bien d'autres aspects, doivent influencer les choix d'investissement immobilier.
Il est crucial de faire des comparaisons pertinentes.
Le rendement n'est qu'un concept théorique, une estimation qui reste sur le papier. Il sert d'indicateur mais ne reflète pas toujours la réalité.
Divers facteurs peuvent influencer à la baisse ce rendement théorique, incluant les périodes sans locataire, les loyers impayés, les coûts de maintenance et de réparation, ainsi que des changements dans liés à la situation fiscale.
Pour éviter les erreurs, contactez Respire Immobilier, nous pourrons vous aider à prendre la décision #décider sur votre investissement.
Restez à l'affût pour plus de conseils et d'informations sur l'immobilier et la gestion locative sur www.respire-immobilier.com.
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